Оценка квартиры для ипотеки Мособлбанка в Москве и Московской области

Покупаете квартиру в ипотеку?
        Закажите оценку квартиры для Мособлбанка 
                      И мы бесплатно доставим отчёт об оценке в отделение Мособлбанка!

Мособлбанк
 - Оценка квартиры для Мособлбанка: 2 рабочих дня 4000 рублей
 - Возможна срочная оценка квартиры за 24 часа
 - Оценка квартиры в Москве и Московской области
 - Осмотр квартиры в удобное для вас время
 - Заключение договора на оценку и оплата возможны при осмотре квартиры
 - Бесплатная доставка отчёта об оценке в отделение Мособлбанка
 - Оценочная компания аккредитована в Мособлбанке по оценке для ипотеки
 - Полная гарантия принятия отчёта об оценке Мособлбанком
 - Выполнено более 5000 отчётов об оценке квартир для Мособлбанка

 

Оценка квартиры для Мособлбанка

 

И ипотечное кредитование, и оценочная деятельность – довольно молодые отрасли в нашей стране, их стандарты еще находятся в стадии формирования. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) как институт развития ипотечного рынка выступает в роли инициатора уточнений и новаций не только в области ипотеки, но и в области оценки.

Дело не в злом умысле

В нашей стране приняты базовые законы в сфере оценочной деятельности. Это Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и несколько федеральныхстандартов оценки, формирующих универсальные основополагающие принципы по разным областям оценки. Однако среди них нет стандарта, в котором описывались бы единые правила оценки недвижимости, в частности жилой недвижимости, которая является предметом залога. И это большая проблема.

В отсутствие такого документа каждый кредитор, руководствуясь собственным видением, формирует требования к оценке предметов залога, по которым он выступает залогодержателем. Это и требованияк самому отчету об оценке, и требования к оценщику, который может ее проводить. Когда нет единых требований к оценке недвижимости, нельзя однозначно сформулировать такое понятие, как «достоверная цена», нет критериев достоверности и не ясно, кто и как должен подтвердить, насколько цена оказалась достоверной.

АИЖК, кроме всего прочего, исполняет роль кредитора, так как предлагает рынку возможность рефинансирования ипотечных активов. При этом агентство также формирует свои требования к оценщику и самой оценке. Данные требования приведены в Стандартах выдачи, рефинансирования и сопровождения агентства. Так, критичной для нас является «ошибка» в оценке на 20%. Ошибку менее 20% мы расцениваем как некую погрешность. То есть для нас это основной критерий «достоверности». Но даже вышеуказанную погрешность каждый рыночный участник оценивает по-своему, с учетом своей склонности к риску.

При наличии в стране некоторого сумбура в требованиях к оценке предмета залога, кредитору очень сложно потом, при выявлении проблем с заявленной независимым оценщиком рыночной стоимостью, доказать, что эта оценка была недостоверна. Необходим документ, на федеральном уровне фиксирующий единообразный подход к оценке недвижимости, которая является предметом залога. Основные задачи такого документа – сформировать стандарты отчета об оценке, повысить прозрачность деятельности оценщиков, предусмотреть ответственность за недостоверные факты в отчете, в том числе объявленную цену.

Наряду с тем, что активную работу по повышению качества оценочной деятельности ведет и Национальный Совет по оценочной деятельности, и Ассоциация российских банков, агентство не осталось в стороне от данного вопроса. Для интеграции усилий разных участников рынка, имеющих иногда конфликтующие интересы (оценщики и кредиторы), а также для повышения синергии деятельности участников рынка была создана рабочая группа по вопросам повышения качества оценочных услуг на рынке ипотечного жилищного кредитования. Она занимается формированием и представлением практических рекомендаций по законодательному обеспечению и стандартизации процесса оценки залогового имущества.

В состав рабочей группы входят представители саморегулируемых организаций оценщиков, Ассоциации российских банков, Государственной Думы, Ассоциации ипотечных компаний, Института фондового рынка и управления, Всероссийского профессионального союза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций, а также крупных кредитных организаций. Среди членов рабочей группы изначально было условлено, что изменения должны касаться не только ответственности оценщиков, но и формирования для последних новых возможностей. Ведь часто не в полной мере достоверную оценку оценщики делают не из-за какого-то злого умысла, а из-за нехватки доступных и достоверных данных о реализации жилья.

Требования в помощь

Почему именно ипотека способна стать сегодня главной движущей силой в совершенствовании работы оценщиков? Ипотечное кредитование – это быстро развивающееся в России направление, у него большие перспективы. Отчет об оценке – краеугольный камень ипотечного кредитования. Оценщик выступает в роли ≪глаз≫ кредитора при оценке предмета ипотеки. От того, насколько ответственно и добросовестноподходит к своей работе первичный исполнитель, зависит дальнейшая судьба ипотечного кредита и самого заемщика.

Помочь оценщику должны стандарты подготовки отчета об оценке. Мы полагаем, что в такой стандарт должны войти даже такие, казалось бы, излишние требования, которые фиксируют, с каких ракурсов фотографировать объект и что должно войти в перечень фотографируемого. Это обусловлено тем, что в своей практике кредиторы нередкосталкиваются с банальным мошенничеством, когда к отчету об оценке прикрепляются фотографии не того дома, который описан в документе, или фотографии делаются с лучшего ракурса, в то время как позади дома присутствует сплошной недострой. Умалчивая о существенных факторах, оценщик может исказить ситуацию. Это приводит к неправильной оценке риска по кредиту и, как следствие, к тому, что у кредитора на балансе появляется необеспеченный долг, то есть потенциальные убытки.

Помочь оценщику призваны и общие базы, в которые будут интегрироваться потоки по всем сделкам с недвижимостью, происходящим в стране. И не только в части продажи, но и в части ее оценки. Такие базы данных должны быть признаны всеми участниками ипотечного рынка.

В чем уступает бумага

Оценочные компании указывают завышенную цену не только по просьбе заемщика или из-за недобросовестности, или какого-то сговора. Иногда это происходит из-за несовершенства информационной базы. Сейчас очень часто в том же сравнительном методе расчета рыночной стоимости используются не реально проданные объекты недвижимости, а выставленные на продажу. Из-за этого информация может сильно исказиться, ведь продавцы и их агенты предпочитают указывать как можно более высокую цену, пусть и с поправкой на торг. Не секрет, что у нас в стране есть определенные проблемы с занижением стоимости жилья при его продаже в целях ухода от налогов.

Для устранения таких неточностей, а также для возможности анализа и сравнения недвижимости по разным критериям, вплоть до материала стен, требуется подробная база недвижимости, в которой были бы прописаны параметры жилья. Во многих странах, например в Италии, сформирована и постоянно пополняется база стоимости продаваемого жилья. В ней можно посмотреть, за какую цену было продано жилье в том или ином регионе в определенный период с учетом подробных параметров этого жилья. Все оценщики также загружают в базу свои отчеты в электронном виде. В дальнейшем это упрощает их работу, потому что можно подробно изучить аналоги, сравнить цены и сформировать адекватную оценку, а также снижает трудозатраты и себестоимость работы оценочной компании. Кроме того, уменьшаются риски других участников рынка.

При этом стоит отметить действия Росреестра, который сформировал и открыл базу по проданным объектам недвижимости. Правда, данные там пока достаточно усеченные и не могут использоваться оценщиками для сравнительного метода оценки.

В некоторых странах создана единая государственная структура, через которую проходят все заявки покупателей и продавцов. Они проверяют титул этой недвижимости и ее стоимость. По сути получается страхование титула, если сделка оформляется через такую структуру.

В России подобные ресурсы могли бы быть крайне полезными для всех участников рынка ипотечного кредитования. Важно, чтобы оценочные компании подключались к работе и загружали в эту базу электронные отчеты об оценке. Наличие такой базы поможет устанавливать достоверную цену. Важно, чтобы доступ к базе имели и другие участники ипотечного рынка, в том числе потребители – покупатели жилья. Причем доступ можно было бы сделать аналогичным доступу к базам бюро кредитных историй: чтобы он был платный, но недорогой, а для тех, кто загружает в базу информацию, были бы предусмотреныопределенные скидки при запросе данных. К теме создания единой электронной базы примыкает вопрос перехода на электронные отчеты об оценке – без них создать электронную базу данных нельзя. Такой формат документа уже в течение нескольких лет обсуждается в Ассоциации российских банков, но в практику, к сожалению, это пока не вошло. Совершенно очевидно, что, как и любая безбумажная технология, электронный отчет об оценке – эффективная вещь, которая позволяет уменьшить себестоимость и операционные риски и дает участникам рынка новые возможности.

Простой пример: распечатанная на черно-белом принтере фотография недвижимости для отчета об оценке никогда не передаст настоящей ценности объекта. В отличие от высококачественной цифровой фотографии, которую можно передать в электронном виде. Можно вообще не передавать фотографии, предоставив заинтересованному лицу доступ к месту хранения информации, то есть единой базе данных, о которой мы говорили ранее. Кроме того, архивы можно будет держать в электронном виде, что снизит затраты на хранение бумаг, уменьшит потребность в площадях для хранения архивов как у кредитных организаций, так и у оценочных компаний. Поэтому мы уверены, что в федеральном стандарте оценки недвижимости необходимо отталкиваться от электронной формы отчета.

Советские истории

Выше было сказано, что есть определенные проблемы с завышением оценочной стоимости, есть проблемы и с доказательством недостоверности оценки. Суть не только в том, что нет критериев достоверности, но и в том, что сама технология возмещения ущерба очень сложна и практически нереализуема.

Кредитор при выявлении недобросовестных действий в части завышения оценочной стоимости уже после выдачи кредита видит, что присутствует потенциальный ущерб. Кстати, ущерб уже на данном этапе не совсем потенциальный: кредитор (банк) в этом случае увеличивает резервы, снижая свою прибыльность. Но чтобы иметь возможность возместить убыток, нанесенный неправильной оценкой (при этом мы понимаем, что через стоимость недвижимости кредитор убыток, скорее всего, уже не возместит), кредитор должен сначала зафиксировать его, а сделать это он может только через суд, обратив взыскание на предмет ипотеки.

Посмотрим, что реально происходит, когда кредитор выявляет признаки недобросовестных действий оценщика. Заемщик дисциплинированно платит. Вроде никакого реального убытка нет: отсутствие или недостаточность залога – это не убыток, повышенные резервы у банка – тоже не повод для признания убытка. Конечно, можно попробовать признать ипотечную сделку изначально недействительной, ведь видение банка о предмете залога на момент выдачи не совпадает с действительностью. Вот тут и начинается история из советских времен, когда для получения справки нужно было получить другую справку: чтобы через суд признать сделку недействительной, сначала через суд же нужно доказать, что оценка предмета залога изначально была недостоверна. Но в текущих условиях доказать это практически нереально, особенно когда стоимость оценки отличается не в несколько раз, а на 20–50%. Вступают в силу разные обстоятельства: и цена для сравнения была взята из Интернета, а истории нигде не найдешь; и вообще, именно в этой квартире стоимость выше (и намного), чем в других; и цены, в принципе, в этом регионе имели определенную волатильность, но какую, сейчас уже сказать сложно, официально подтвержденной истории-то нет… И снова все упирается

в вопрос о том, что можно считать достоверной оценкой.

Какое из правильных слов забыли в законе

В России все оценщики по закону застрахованы на предмет своей гражданской ответственности перед третьими лицами. Казалось бы, иди и получай страховое возмещение у страховой компании. Но не все так просто. Смотрим стандартный страховой полис: чтобы получить страховое возмещение, нужно предъявить решение суда о том, что именно оценщик своими действиями нанес данный ущерб (так записано и в 157-ФЗ). Там же записано, что страховщик сам может признать факт причинения ущерба. Но если обратиться к ст. 24(7) 135-ФЗ, согласно которой «страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленного вступившим в законную силу решением арбитражного суда», то круг замкнется и нужно будет снова идти в суд фиксировать размер убытка и доказывать недобросовестность действий оценщика.

Предположим, что заемщик все-таки перестал платить. Банк, наконец-то, хотя и не сразу (только после суда и реализации недвижимости, а это еще год-полтора), получает возможность зафиксировать свои убытки, о которых давно знал и даже формировал под них соответствующие резервы. Теперь дело вроде бы за малым: обратиться к страховой компании за компенсацией ущерба. Но, как уже говорилось выше, сначала нужно через суд доказать страховой компании, что убыток получен в результате действий оценщика. В итоге в текущей ситуации кредитору получить компенсацию ущерба, нанесенного недобросовестными действиями оценщика, практически нереально, и это косвенно подтверждает тот факт, что у нас нет подобной судебной практики и подобных страховых выплат. Но даже пройдя все бюрократические круги и доказав (допустим) недобросовестность действий оценщика, кредитор может не возместить свои убытки, так как за время хождения по кругам задолженность копится, прибавляются штрафные санкции. Необходимо отметить, что прохождение очередного круга требует от кредитора дополнительных издержек, что также увеличивает его убытки.

Интересно посмотреть, как трактует обязанности оценщика ст. 15 157-ФЗ. Если внимательно прочитать данную статью, то можно увидеть, что упоминания ответственности за некачественную услугу в ней нет. Там много правильных слов про то, что оценщик должен «хранить», «соблюдать», «сообщать», но нет самого главного – «исполнять». Может, изменение отношений с оценочным сообществом стоит начать с самого главного, закрепив в законе об оценочной деятельности обязанность оценщика качественно предоставлять свои услуги?

Сор остается в избе

Сама идея саморегулирования и обязательность финансовой ответственности объединенных таким образом субъектов бизнеса замечательна. Если она работает. Сразу вспоминаешь мушкетеров и их лозунг «Один за всех и все за одного». Только не получается так.

Так в чем проблема?

Согласно ст. 22(2) 157-ФЗ, саморегулируемая организация оценщиков (СРОО) обязана формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг в области оценочной деятельности и третьими лицами. В другой статье, ст. 24(8), описывается, какие именно имущественные требования исполняются за счет этого фонда, в частности: «для возмещения ущерба, причиненного оценщиком, недостаточно средств, полученных по договору обязательного страхования ответственности». И, казалось бы, можно получить возмещение, если «оценщик отказался удовлетворить требование заказчика или третьего лица о возмещении ущерба либо заказчик или третье лицо не получили от него в разумный срок ответ на предъявленное требование». Но это не работает. Оценщикам бессмысленно предъявлять какие-либо требования: как правило, они не настолько финансово состоятельны, чтобы отвечать за оценки объектов стоимостью в несколько миллионов рублей. Да и просто так обвинение не предъявишь, нужно доказать недостоверную оценку, доказать убыток, значит, опять нужно идти в суд.

Согласно ст. 22 157-ФЗ, СРОО обязана своевременно принимать меры по недопущению возникновения конфликта интересов между саморегулируемой организацией оценщиков и ее членами, а также по своевременному урегулированию такого конфликта.

Приведем пример того, как это работает.

Агентство выявило случай с признаком недобросовестной оценки (цена, по мнению агентства, была завышена в несколько раз). В соответствии с законодательством была заказана экспертиза отчета об оценке в СРОО, в которой состоял оценщик, первоначально осуществивший оценку. Несмотря на бросающееся в глаза расхождение в стоимости оценки относительно средней стоимости такого жилья в регионе (это был небольшой деревянный дом в деревне с небольшим земельным участком), экспертиза отчета показала, что оценка в целом проведена правильно. Впоследствии было подтверждено, что изначальная оценка завышена. Возникает вопрос: зачем нужна экспертиза в СРОО, кто сделал такую экспертизу, какую ответственность несет сама СРОО?

В каждой СРОО действует дисциплинарный комитет, на котором рассматриваются в том числе и внешние претензии к оценщикам. Агентство обратилось по вышеуказанному случаю в дисциплинарный комитет СРОО. Несколько раз собирался дисциплинарный комитет, и наконец, спустя несколько месяцев, уважаемое собрание пришло к мнению,

что оценщик действительно неправ. Более того, в процессе этого разбирательства выяснилось, что, оказывается, к этому оценщику были ранее и другие претензии. Но сор из избы не принято выносить, и об этой информации внешние потребители услуг, исполняемых членами этого СРОО, не узнали. Даже когда оценщика дисквалифицировали, информация об этом была размещена на сайте СРОО очень скромно, почти невидимо. Конечно, можно считать это исключением, но все равно подобный опыт говорит о том, что есть определенные проблемы, которые нужно решать, и решать только в диалоге банковского и оценочного сообщества.

А если надо срочно?

Еще один важный вопрос: должна ли отличаться методика определения цены в целях ипотечного кредитования и в целях покупки на собственные средства? В практике существует возможность определения цен двух типов – рыночной и ликвидационной.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под такими обстоятельствами подразумеваются ситуации, когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в обоюдных интересах;
  • объект оценки представлен открыто и публично;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и ни с чьей стороны нет принуждения к совершению сделки;
  • платеж за объект выражен в денежной форме.

Вопрос о ликвидационной стоимости поднимается при наличии особых обстоятельств, приводящих к нарушению рыночных факторов. Разумеется, факт срочной продажи жилья, находящегося в залоге, относится к таким обстоятельствам. Ликвидационная стоимость ближе к залоговой стоимости, потому что при реализации залога нужно продать имущество быстро. Соответственно, в зависимости от объекта она может быть разной. Как правило, цена квартиры при срочной продаже составляет 70–80% от рыночной стоимости. Цена домов или квартир, которые расположены в населенных пунктах с небольшим количеством граждан, еще ниже, ведь ликвидность недвижимости в таких поселениях вообще находится под вопросом в силу отсутствия платежеспособного спроса.

Так может, ликвидационная стоимость и есть стоимость для нужд ипотечного кредитования? Ведь кредитору нужна быстрая ликвидность, и ему полезно бы знать такую стоимость изначально. Если оценщик, исследуя объект в небольшом городе, указал рыночную стоимость 100 рублей, а ликвидационную 90 рублей, при том что в населенном пункте нет рабочих мест, действующих предприятий и так далее и объект может оказаться вовсе неликвидным, появляется повод задуматься о причинах такой высокой оценки, о ее

достоверности.

С другой стороны, первичный кредитор, то есть банк, сам регулирует свои риски. Именно банк решает, смотреть на рыночную или на ликвидационную стоимость при определении суммы кредита. Это его право, потому что закон об ипотеке предписывает указывать в закладной рыночную стоимость. Однако, на наш взгляд, в своих решениях было бы разумнее все-таки ориентироваться и на ликвидационную стоимость.

За все платит потребитель

Мы убедились, что сложно доказать недостоверность оценки, практически невозможно получить возмещение ущерба, понесенного из-за недобросовестных действий. В таком случае любой вменяемый кредитор может сказать: «Тогда я возьму к себе в штат оценщика, он тоже будет проводить оценку будущего предмета залога до выдачи кредита, даже если есть заключение независимого оценщика, предусмотренное Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости). Если у меня будет оценщик, то я смогу избежать недобросовестных действий и предотвращу свои убытки». И в текущей ситуации кредитор будет совершенно прав. Более того, так скажет каждыйкредитор на каждом этапе движения ипотечного кредита. Проблемы с оценкой могут выявляться на любом этапе, в том числе когда кредит рефинансируется. То есть стороны не верят друг другу, перепроверяют, удваивая тем самым свои затраты.

Но любые затраты, и удвоенные тем более, нужно каким-то образом возместить. Каким? Ответ лежит на поверхности: за все платит потребитель. Все затраты участников рынка закладываются в процентную ставку кредитования. С другой стороны, общаясь с оценщиками, мы поняли, что и им, в отсутствие простых, оперативных и прозрачных инструментов сбора информации, не так просто работать. Они затрачивают много усилий, чтобы собрать и сравнить нужный объем информации. Все дополнительные усилия стоят денег, и это опять ложится на плечи потребителя, то есть заемщика.

Рейтинг репутаций

У каждого кредитора есть список аккредитованных оценочных компаний. В соответствии с требованиями ФАС, он должен быть максимально широким, чтобы не возникало возможности формировать монопольно высокую цену на услуги. Однако аккредитация, как правило, происходит без оценки качества работы оценочной компании с другими участниками рынка. В первую очередь потому, что такая информация публично не доступна. Конечно, кредитор нарабатывает опыт работы с конкретным оценщиком и ведет у себя так называемые белые и черные списки контрагентов, но они никому не доступны.

Но было бы неплохо, если бы такие рейтинги велись и поддерживались публично. Это могли бы делать те же саморегулируемые организации оценщиков, собирая нужную информацию у участников рынка, в том числе по количеству их претензий к таким отчетам. Не думаем, что кредиторы отказались бы предоставлять определенную информацию, понимая, насколько это важно для них самих. Такая информация упростила бы процесс принятия решения о том, с кем работать. Полагаем, что и добросовестные оценщики согласились бы участвовать в таком рейтинге. Ведь включение компании в любой публичный рейтинг можно осуществить исключительно с ее согласия. Если компания в себе уверена, если она борется за качество работы и дорожит своей репутацией, ей бояться нечего.

В качестве вывода хотелось бы подчеркнуть, работа в каких направлениях нам видится целесообразной:

  • формирование стандартов оценки недвижимости на федеральном уровне, в том числе в целях ипотечного кредитования. В рамках этих стандартов необходимо выработать критерии достоверности стоимости объекта оценки в ипотечном кредитовании;
  • изменение (упрощение) порядка получения страхового возмещения при выявлении недостоверной оценки и уточнение понятия страхового случая;
  • внедрение в жизнь электронной формы отчета об оценке, в том числе на базе предложений, уже сформированных Ассоциацией российскихбанков;
  • создание, в том числе на базе электронной формы отчета об оценке, подробной электронной базы по недвижимости, в которой указывалась бы как ее оценочная, так и продажная стоимость;
внедрение инструмента рейтинга репутаций в оценочной области.

*
версия для печати
ВВЕРХ